Justiça determina demolição de pavimentos irregulares em edifício na capital maranhense

Sentença da Vara de Interesses Difusos anula alvará e habite-se do Lagoa Corporate, na Avenida Maestro João Nunes, por desrespeito ao limite de oito andares no Corredor Consolidado 1

O Município de São Luís e a construtora Sá Cavalcante Incorporações Imobiliárias terão que demolir os pavimentos do Condomínio Lagoa Corporate que ultrapassem o limite de oito andares, conforme estabelecido para o Corredor Consolidado 1 (CC1) pela Lei Municipal nº 3.254/1992. A decisão, assinada pelo juiz Douglas de Melo Martins, da Vara de Interesses Difusos e Coletivos da capital maranhense, anulou o Alvará de Construção, suas renovações e o documento de Habite-se concedidos pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação (Semurh), além do Termo de Execução de Operação Urbana que autorizava o aumento do gabarito do edifício.

O prazo para a demolição dos pavimentos irregulares é de 180 dias, contados a partir do trânsito em julgado da decisão. Caso a construtora comprove tecnicamente que a demolição é inviável sem comprometer a estabilidade estrutural do prédio, a sentença prevê o pagamento de indenização correspondente ao valor de mercado dos andares excedentes, em substituição à medida.

De acordo com o Ministério Público, que atuou no caso, o empreendimento foi licenciado com enquadramento urbanístico incorreto. Embora a fachada frontal do imóvel esteja voltada para a Avenida Maestro João Nunes, via classificada como CC1, a construtora utilizou parâmetros da Zona Residencial 2 (ZR2), o que permitiu a construção de dois pavimentos além do limite legal. Um laudo pericial confirmou a situação da fachada e apontou que a operação urbana não é admitida nessa zona, além de ter havido acréscimo construtivo decorrente da aplicação de parâmetros incompatíveis com o zoneamento correto.

Na sentença, o magistrado destacou que tanto a construtora quanto o Município contribuíram para o dano urbanístico. A primeira, por ter executado e explorado economicamente a construção irregular; o segundo, por ter praticado atos administrativos ilegais e deixado de exercer adequadamente o poder de polícia urbanística. O juiz ressaltou que a violação à ordem urbanística, com construção em desacordo com o zoneamento, operação urbana vedada e obtenção de vantagens econômicas indevidas, configura dano moral coletivo indenizável, independentemente da demonstração de prejuízo individualizado.

O fundamento da nulidade da operação urbana, segundo a decisão, reside no fato de que o CC1 não integra as zonas autorizadas pela Lei Municipal nº 3.254/1992 para utilização desse instrumento. Além disso, foram identificadas irregularidades na fixação e na execução da contrapartida financeira prevista no termo.

O juiz Douglas de Melo Martins enfatizou que a demolição dos dois pavimentos excedentes é a medida necessária e adequada para restabelecer a legalidade urbanística, e que o pagamento da indenização substitutiva só será admitido mediante prova técnica da impossibilidade de execução da demolição. A sentença aguarda o trânsito em julgado para que os prazos e as obrigações sejam efetivamente cumpridos.